Sofortabzug eines Disagios

Sachverhalt

Im Streitfall erwarb der Steuerpflichtige ein Mehrfamilienhaus zum Preis von 1,5 Mio. EUR. Den Kaufpreis finanzierte er mit einem bei einer Geschäftsbank aufgenommenen Hypothekendarlehen über ein Darlehensbetrag von nominell 1.333.000 €. Der Nominalzinssatz betrug bei einer festen Zinsbindung von zehn Jahren 2,85 % jährlich. Bei der Berechnung des Nominalzinssatzes war ein Disagio von 10% der Darlehenssumme berücksichtigt.

Der Steuerpflichtige machte bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung des Mehrfamilienhauses das Disagio in Höhe von 133.000 € als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Dagegen berücksichtigte das Finanzamt nur einen Betrag von rund 67.000 € als Werbungskosten, mit der Begründung, dass nur der marktübliche Teil von 5% des Disagios sofort abziehbar sei. Der über 5% hinausgehende Disagiobetrag werde auf den Zinsfestschreibungszeitraum von zehn Jahren verteilt und im Streitjahr nur anteilig berücksichtigt.

 

Entscheidung

Nach erfolglosem Einspruchs- und Klageverfahren hob der BFH die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies den Streitfall zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurück.

Ein marktübliches Disagio, das für einen Kredit über eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren gezahlt wird, ist nicht auf die Laufzeit zu verteilen, sondern kann im Jahr der Leistung, d. h. des Abflusses, voll zum Abzug gebracht werden. Der in § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG verwendete Begriff „marktüblich“ bezieht sich auf das jeweils konkret betroffene Disagio. Bezogen auf die dargelegte Funktion eines Disagios ergibt sich die Marktüblichkeit aus der Höhe des Disagios im Verhältnis zur Höhe und Laufzeit des Kredits unter Berücksichtigung der aktuellen Verhältnisse auf dem Kreditmarkt. Was marktüblich ist, entscheidet sich bezogen auf das konkrete finanzierte Objekt nach den aktuellen Verhältnissen auf dem Kreditmarkt. Die Marktüblichkeit an einen festen Zinssatz zu koppeln, kommt insoweit nicht in Betracht.

Abzugsgrenzen ist das marktübliche Disagio von „ungewöhnlichen“ Gestaltungen, die sich nicht in dem aktuellen Kreditmarkt üblichen Rahmen halten. Wann dies der Fall ist, ist eine Frage der tatrichterlichen Würdigung.

 

Hinweis:

Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies die Marktüblichkeit. Angesichts der üblichen Pflicht von Geschäftsbanken zur Risikokontrolle sind mit einer Geschäftsbank vereinbarte Zinsgestaltungen regelmäßig als im Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen zu betrachten. Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass der Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen verlassen wird. Solche Umstände können etwa in einer besonderen Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers, besonderen persönlichen Beziehungen der Beteiligten zueinander oder ganz atypischen Vertragsgestaltungen liegen.

Im Streitfall hatte das Finanzgericht festgestellt, dass der Nominalzins von 2,85 % ungewöhnlich niedrig und deutlich niedriger sei als der Marktzins, weil die Effektivzinsen für Immobilienkredite nach der Zinsstatistik für Juli 2009 der Deutschen Bundesbank bei Wohnungsbaukrediten an private Haushalte mit Ursprungslaufzeit von über fünf Jahren ca. 5 % betrügen. Deshalb sei das Disagio des Steuerpflichtigen ungewöhnlich hoch. Da jedoch die streitbefangene Disagio- und Zinsvereinbarung mit einer Geschäftsbank abgeschlossen wurde, müsse die Marktüblichkeit der Abrede vermutet werden. Das Finanzgericht hätte, um diese Vermutung gegebenenfalls zu widerlegen, die Einzelumstände der Vertragsgestaltung prüfen müssen.

Quelle: IWW

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