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Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung

Sachverhalt

Im Streitfall erwarb der Steuerpflichtige 1993 eine Eigentumswohnung. Das gesamte Gebäude befand sich aufgrund eines Sanierungsstatus bereits seit 1993 in einem völlig desolaten und maroden Zustand. In dem aus sechs Wohnungen bestehenden Gebäude war im Jahr 2011 nur eine Wohnung bewohnt. Die Wohnung des Steuerpflichtigen stand seit 1999 durchgängig leer.

Im Jahr 1999 hatte die Eigentümergemeinschaft die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten beschlossen. Die dazu nötige Sonderumlage wurde aber nicht von allen Eigentümern gezahlt. Zudem kam es bei der beauftragten Hausverwaltung zu einem Untreuefall, in dessen Folge die Mittel der Sonderumlage abhandenkamen. Sanierungsmaßnahmen konnten daher zunächst weder in 2000 noch in 2001 begonnen werden. Eine 2001 einberufene Eigentümerversammlung war nicht beschlussfähig. Im Jahr 2005 war die Sanierung zu 50% durchgeführt.

Die Wohnung war vor Abschluss der Sanierungsarbeiten nicht vermietbar. Im Dezember 2008 beauftragte der Steuerpflichtige einen Makler mit der Vermietung der Wohnung. Dieser teilte im April 2012 mit, dass alle Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, aufgrund des Gesamtzustands der Anlage und der nicht abgeschlossenen Sanierung (u. a. einer fehlenden Heizungsanlage und fehlenden TV-Anschlüssen) gescheitert seien.

Im Jahr 2012 stellte sich heraus, dass eine weitere Sanierung zu diesem Zeitpunkt mangels Erreichbarkeit der übrigen Eigentümer nicht möglich war. Diese waren überwiegend unbekannt verzogen oder nicht auffindbar. Eine im Juli 2014 durchgeführte Eigentümerversammlung war erneut nicht beschlussfähig. Bei der nachfolgenden Eigentümerversammlung im August 2014 wurde festgestellt, dass das Objekt zurzeit nicht vermietbar sei. Eine weitere Eigentümerversammlung im November 2014 beschloss Sanierungsmaßnahmen, die aber wiederum nicht durchgeführt werden konnten.

Das FA versagte vor dem Hintergrund des vorstehenden Sachverhaltsverlaufs für die Streitjahre 2006 bis 2009 den für diese Jahre erklärten Werbungskostenüberschüssen mangels Einkünfteerzielungsabsicht die steuerliche Anerkennung.

 

Entscheidung

Der BFH schloss sich der Meinung des FG an. Die Wohnung befand sich in den Streitjahren nicht mehr in einem vermietbaren Zustand. Zudem war der Zustand der fehlenden Betriebsbereitschaft kein vorübergehender, sondern im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem FG seit mehr als 17 Jahren ein besonderes lang andauernder Zeitraum. Zudem konnte das Ende dieses Zustands nicht konkret abgeschätzt werden.

Der Steuerpflichtige war offenbar nicht in der Lage, eine Vermietung des Objekts zu erreichen. Denn zum Erreichen dieses Ziels war er auf die anderen Miteigentümer angewiesen, deren tatsächliche und finanzielle Mitwirkung in den Streitjahren nicht vorlag. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen sowohl in der Wohnung des Steuerpflichtigen als auch im Bereich des Gemeinschaftseigentums die Zustimmung in den Eigentümerversammlungen und die finanzielle Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer der Anlage notwendig waren, deren Einholung in den Streitjahren mehrfach gescheitert und auch zukünftig (mehr als) unsicher und auch zeitlich nicht absehbar war.

Letztlich waren auch die über Hausverwaltungen und Makler vorgenommenen Vermietungsbemühungen in den Streitjahren nicht ernsthaft und nachhaltig gemeint, sodass letztlich die Absicht, mit dem Objekt Einkünfte zu erzielen, nicht erkennbar war.

 

Quelle: IWW Institut

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